1주택자 전세자금대출 조건과 한도 요약정리

비싼 집값과 더불어 마련하기 어려운 전세금으로 많은 분들이 전세자금에 대한 대출을 알아보게 되는데요. 우리나라 주택 관련한 세금이나 법의 경우 가지고 있는 주택이 몇 개인지, 무주택자인지에 따라 다른 기준을 부과하고 있습니다. 당연히 무주택자일수록 주거에 대한 보장을 위해 가장 원활한 전세자금 대출이 가능하다 볼 수 있는데요. 오늘 알아볼 조건은 무주택자가 아닌 1 주택자 전세자금 대출 조건과 한도입니다. 주택을 1개 보유하고 있으면서 따로 전셋집을 마련하고자 할 때 어떤 조건과 한도로 전세자금에 대한 대출을 진행할 수 있는지에 대해 알아보도록 할 텐데요. 전세 가격이 미친 듯이 오르면서 기존에 가지고 있던 전세방이 월세로 전환이 되거나 아예 전세금을 올려버리는 경우가 굉장히 많습니다. 매매도 어려운 시점이기 때문에 집을 가지고 있는 사람도 본인 소유의 집은 전세를 주고 본인도 다른 곳에서 전세로 사는 경우도 상당히 많으시죠. 

2020년 6월부터 임대차법이 바뀌게 되면서 전세대출과 관련하여 달라지는 조건이 상당히 많아졌기 때문에 새롭게 인지를 해야 하는 부분이 생겼다고 할 수 있습니다. 주택이 있으면서 무슨 전세를 새롭게 하려고 하느냐 하실 수도 있지만 개인마다의 사정이 다르기 때문에 이는 제가 왈가왈부할 수 없는 일이며 이직이나 여러 가지 문제 등으로 인해 전세를 들어갈 수도 있는 것이죠. 주택을 1개라도 보유하고 있다면 다주택자는 아니지만 생각보다 많은 제한요소가 있다 할 수 있는데요. 청약을 넣게 되어도 가점제 순위에서 밀리게 되며 1 주택자 전세자금 대출 조건과 한도에 있어서도 제약이 생기게 됩니다. 

1) 1 주택자 전세자금 대출 조건

이에 대해 조금 더 자세하게 알아보면 전세대출을 활용한 갭 투자를 방지하기 위한 목적으로 1 주택자의 전세대출을 제한한다는 목적으로 7월 10일 자로 시행이 되었으며 기준일 이후 규제지역인 투기지역과 투기과열지구 내 시가로 3억 원이 초과하는 아파트를 구입했다면 전세자금 대출을 받을 수 없게 되었다고 보시면 되는데요. 투기지역이나 투기과열지구와 같은 규제지역이 아닌 조정대상지역이나 비규제 지역의 아파트라고 한다면 9억 원 이하의 아파트라면 1 주택자도 전세자금 대출을 받을 수 있습니다. 하지만 주의하셔야 할 부분이 이 3억 원과 9억 원은 시가를 기준으로 하기 때문에 세세하게 확인을 해보셔야 합니다. 또한 이미 전세대출을 이용하고 계시는 경우에 위 조건으로 9억 원을 초과하는 주택을 보유하게 될 경우에는 기존에 진행하고 있던 대출을 연장할 수 없습니다. 여기서 포인트는 다른 기준이 아닌 시가로 판단이 되는 것인데요. 아파트 구입과 동일하게 분양권이나 입주권에 대한 계약 체결도 포함됩니다. 아파트의 기준 KB/부동산테크 시세를 기준을 하고 있으며 그 외의 주택에 대해서는 공시지가의 150% 또는 감정가를 기준으로 합니다.    

또한 1 주택인 경우에는 부부 합산하여 소득이 1억 이하만 전세자금 대출이 가능한데요. 2 주택자인 경우는 당연히 전세대출이 나오지 않는다고 보시면 됩니다. 간단하게 정리를 해보겠습니다.

규제지역 : 시가 3억 원 이하 1 주택 보유
비규제 지역 또는 조정대상지역: 시가 9억 원 이하 1 주택 보유
대상 주택: 아파트
기준일: 2020년 7월 10일 이후

2) 1 주택자 전세자금 대출 한도

1 주택자 전세자금 대출 조건과 한도가 같이 강화가 되었다고 생각을 하시면 되겠습니다. 한도가 이전에 비해 상당히 낮아졌는데 대출금액은 전세보증금 80% 이내에서 가능하며 주택도시 보증 공사는 2억 원, 주택금융공사는 2억 원의 한도로 연소득 1억 원 이하를 조건으로 하며 서울보증보험은 3억 원까지가 한도로 연소득 1억 원 초과 시에도 가능합니다. 대출기간은 임대차 계약기간 이내, 신청 조건은 앞서 설명드린 1번을 참고하시면 되겠습니다.

3) 1 주택자 전세자금 대출 제한 예외조항

국가에서도 인정을 해주는 몇 가지의 예외조항이 있는데요. 투기과열지구에서 시가 3억 원을 초과하는 아파트를 가지고 있어도, 소득이 기준을 넘어도 불가피한 상황에서 급하게 거주지를 옮겨야 하는 상황에 대해서는 전세 대출을 받을 수 있도록 해주는 예외조항이 있습니다. 제한에 대한 예외와 필요한 서류에 대해 함께 알아보도록 하겠습니다. 

1. 취업, 이직, 지방 발령 등으로 인한 직장 이동- 재직기관이 발급한 서류
2. 자녀교육이나 학교폭력 피해로 인한 자녀의 타 지역 진학-재학증명서, 합격통지서 등
3. 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병치료- 의사 소견서
4. 연로하신 60세 이상 부모 봉양을 위해 동일한 지역으로 거주- 주민등록등본, 가족관계 증명서
5. 학교폭력으로 인한 전학- 징계처분서
6. 모든 세대원이 전세 및 보유주택에 거주-주민등록등본  

1 주택자 전세자금 대출 조건과 한도가 위 조항을 충족하게 된다면 제한 없이 전세자금을 대출받을 수 있는 것인데요. 대출을 실행한 후 1개월 이내에 위장 전입이 아닌 것을 확인하기 위해 보증대상 목적물과 보유주택에 대한 전입 증빙자료와 동일한 날짜에 발급한 주민등록등본을 제출해야 합니다. 또한 구입한 아파트의 기존 임대차 계약에 대한 잔여기간이 남아있는 경우 기존 전세대출의 회수 규제 적용이 유예됩니다. 예외조항을 잘 살펴보면 1 주택자 전세자금 대출 조건과 한도에 대해 상당히 빡빡하지만은 않게 적용이 된다라는 것을 알 수 있는데요. 갭 투자가 심하게 이루어지는 아파트를 중점으로 적용이 된다는 점과 조건의 기준들이 일리가 있다는 점을 미루어보았을 때 어쩔 수 없이 우리가 이용할 수 있는 방법을 총동원하여 1 주택자 전세자금 대출 조건과 한도를 활용하는 수밖에 없겠죠.